도시에서 살다 은퇴한 A는 아버지로부터 상속 받은 땅이 있는 농촌에서 전원주택을 신축하려 하고 있다. 신축 부지 옆에는 도로가 나있어 출입도 편해 보여 전원주택을 짓기에 안성맞춤이라고 생각하고 있었던 A는 지적도를 보고 당황하게 되었다.
지적도상으로는 신축 부지는 맹지였고, 도로는 사실상 도로로 사용되는 현활도로여서 신축 허가가 원칙적으로 나지 않는 땅이었던 것이다.
건축법 제44조 제1항에 따라 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 하는데, 맹지는 사방이 타인 토지에 둘러싸여 있기 때문에 도로와 직접 연결되어 있지 않기 때문이다.
A가 이런 맹지에서 전원주택을 신축하기 위해 도로를 내는 방법은 무엇일까?
현황도로에 인접한 신축 부지에 대한 건축허가 받는 방법
지적도상 도로에 접하는 타인 소유 토지를 매수하거나, 임대차 또는 지상권 설정을 하는 등의 방법으로 도로에 인접하는 땅 소유자의 사용승낙을 받으면 되거나, 국·공유지는 대부나 점용허가를 받음으로서 건축허가를 받을 수 있다.
그런데 사례와 같은 사유지에 위치하고 지목은 도로가 아니지만 사실상 도로로 사용되는 현황도로가 신축 부지에 인접하고 있는 경우는 어떻게 하여야 하나?
국토계획법상 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 중 하나로서, 행정구역상 ‘면’과 ‘리’ 지역이면 현황도로를 이용하여 건축허가를 받을 수 있다. 다만 현황도로 소유자, 지상권자 등 이해관계인의 동의를 필요하다. 이미 현황도로를 이용해서 건축허가가 난 사실이 있더라도 신규로 건축허가를 신청하려는 경우 현황도로가 이미 도로로 지정이 되어 있지 않는 한 별도로 도로부지 소유자 등의 동의를 얻어야 할 경우도 있음을 유의해야 하고, 현황도로 소유자 등의 동의요건과 관련하여 현황도로가 여러 명의 공유로 돼 있다면 모두 동의를 받아야 하고, 건축주가 일부 지분을 가지고 있어도 다른 공유자 전원의 동의를 받아야 한다.
예외적으로 현황도로 소유자 등의 동의 없이도 건축허가를 받을 수 있는 경우가 있다. 즉, 건축법 제45조 제1항은 소유자 등 이해관계인의 동의를 받지 않고도 건축위원회 심의를 거쳐 현황도로를 진입도로로 사용하는 것을 결정·지정할 수 있다고 규정하고 있다.
주위토지통행권 행사를 통한 건축허가 시도
이러한 예외적인 상황에 해당하지 않는 신축 부지의 경우에는 건축 허가받는 것을 포기하여야 하나? 예컨대 현황도로 주인이 터무니없는 사용료를 요구하거나, 도로 주인이 해외에 있어 허락을 받기 어려운 경우가 있을 수 있다.
민법 제219조에서는 주위토지통행권을 다음과 같이 규정하고 있다.
민법 제219조 : 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다.
A씨가 구입한 땅과 공로 사이에 별다른 통행로가 없어서 오고 다니기 어렵다면, 기존 통행로가 B씨의 소유일지라도 그 길을 이용할 수 있다는 의미다.
법무법인 서정 김동욱 변호사는 사법시험 합격 후 15년 간 하나은행, 국세청 등에서 기업 전문 변호사로 활동해 왔고, 현재는 한국해외인프라도시개발지원공사(KIND) 상임법률고문, 한국무역보험공사 수출기업 consultant, 경기콘텐츠진흥원 감사 등으로 활동하고 있습니다.
